新增需求不足,三季度广州写字楼市场价量齐跌

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界面新闻记者 | 张熹珑

今年第三季度,广州写字楼净吸纳量录得2.7万平方米,较上季下降29.9%;季末,全市平均租金为每平方米每月139.1元,环比下降0.7%、同比下降4.8%

926日,第一太平戴维斯发布《2024年第三季度广州房地产市场回顾与展望》报告显示上述数据。由于新增需求不足,广州写字楼市场价量齐跌。

具体来看,部分传统CBD甚至出现了负增长。例如珠江新城净吸纳量为-0.2万平方米,越秀为-0.5万平方米。增长主要来自新兴CBD,琶洲净吸纳量为2万平方米,国际金融城为1.3万平方米。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇分析指,面对需求不足、产业结构性问题、消费增长放缓等宏观挑战,季内,成本节约仍为企业办公选址的首要考虑因素,市场所达成的交易也多源自降本增效型搬迁整合需求,实际新增需求则相对有限。

报告显示,第三季度租赁成交交易类型中,搬迁占了大头,比重达56.9%;其次是续租(17.9%)和新设(16.3%);扩租仅占7.3%

从年初到现在,整个市场的去化还是以搬迁为主。大部分企业,不管是内企还是外企,都以降本增效作为执行策略,以性价比理念来驱动计划。这也导致今年以来的新增需求有限,现有的需求基本上也来自于搬迁。谢靖宇说。

在降本策略下,企业趋向于收缩面积。根据报告,三季度有超过六成交易的成交面积低于800平方米。对比之下,深圳主要为1500-3000平方米。

第一太平戴维斯华南区商业楼宇部负责人黎青山向界面新闻分析指,虽然收缩是主流,但超甲级写字楼仍有客户(例如高端服务业)需要相应楼宇对整体的办公环境、形象进行匹配,市场下行会有一定影响但不大,毕竟一个银行不可能搬去一个园区办公。”

此外,也存在企业由于固定资产折旧而搬迁的情况。一般来说,企业每五年、八年都可能重新考量新的办公环境或调整装修风格,这就驱使一部分企业做了搬迁的选择。加上疫情之后,很多企业习惯了在家办公的模式,开始流行共享工位,也让其在搬迁时对面积和装修设计进行相关的考量。黎青山提到。

不过也有个别行业出现例外。黎青山告诉界面新闻,例如某家游戏行业、互联网行业就进行了扩租。

根据报告,综合季内所达成的交易而言,金融、信息技术、专业服务行业的成交表现仍相对活跃,所达成的交易数量居前三,合计占比达39.1%

受制于需求有限,广州写字楼市场租金指数呈现持续下行,前三季度的累计降幅达到了3.4%

截至三季度末,全市写字楼平均空置率为18.1%,环、同比分别降0.40.5个百分点。

18.1%意味着什么?主要原因是因为没有新供应,现有的市场存量得到承接,市场整体实现小幅去化。”谢靖宇同时提到,广州表现跟二季度对比有所收缩,而且比较深圳超过9万平方米的净吸纳量,也有显著差距,市场去化相对比较缓慢。

数据显示,第三季度,广州写字楼市场无新增供应入市,总存量仍为707.3万平方米。

针对季度内无新供应量,黎青山认为,这是因为恰好三个月内没有楼宇落成。如果把时间拉长,明年或后年,也有可能存在业主因为市场环境或自身原因放缓工程进度、延缓交付节点的情况,“所以针对未来供应量的预测,我们都会不定时地调整。

报告指出,短期内,宏观经济挑战犹存,企业增长预期料走弱,市场办公需求增长将受显著冲击,租赁竞争或进一步加剧。在此之下,写字楼物业资产表现预计仍将承压。

第四季度,预计将有三个新项目交付入市,共带来15.3万平方米供应面积。年末,市场总存量将随之同比扩张4.0%

谢靖宇认为,从某种程度上,供大于求也有合理性。在一线城市中,企业的选址行为、执行方案,其实都是一样的,唯独不同的是市场供应的时间表,“整个中国商业地产市场还是沿着先有供应再有需求的逻辑。因此无论是从学术还是市场角度看,这是一个正常的现象。短期的over supply(过度供给),是必然存在的。

零售方面,在消费趋缓、市场竞争加剧的背景下,业主多愿依据潜在品牌及拟招商铺位实际情况适度调整租金预期,全市租金指数同比微降0.1%,平均租金为每平方米每月624.1元。

第三季度,广州无购物中心开业,全市总存量维持744.4万平方米。零售商整体拓店节奏仍有所放缓,餐饮业态仍占需求主导,但新店占比较上季下滑18.6个百分点。全市平均空置率为12.2%,环比下降0.5个百分点。

“很多牌子考虑得更多的是退租,而不是扩租。但是本季度里有些快时尚、零售品牌反其道而行,愿意拓店,会将原来一两千平米的面积缩减到大几百,把店面从核心区域会拓展到住宅类、社区型商业。”谢靖宇提及,资产表现的极化现象,即强者恒强、弱者有待提高的情况,预计会在未来三至五年更加剧烈。

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